As obrigações do locatário estão expressamente dispostas nos doze incisos do artigo 23 da Lei 8245/91 (que trata da locação de imóvel urbano); dos quais, comentaremos adiante, algumas delas:

O descumprimento dessa obrigação permite a aplicação da multa e juros moratórios aplicados sobre o débito, corrigido monetariamente conforme o índice ajustado no contrato. Ocorre que a falta de pagamento autoriza, não apenas a mencionada incidência dos encargos moratórios, mas também autoriza o locador a instaurar ação de despejo por falta de pagamento, situação na qual, o locatário poderá evitar o despejo, se quitar a dívida no prazo legal.

Vale destacar que a recente Lei nº 12.112, de 09 de dezembro de 2009, alterou alguns dispositivos
da Lei 8245/91, dentre eles, o artigo 59 que dispõe sobre a concessão de liminar de despejo para desocupação em 15 (quinze) dias quando a locação estiver desprovida de qualquer garantia e o locatário não pagar o aluguel ou os encargos da locação.

Em outra oportunidade, trataremos com mais detalhes sobre essa questão e as demais alterações na Lei do Inquilinato.

Nesse sentido, podemos citar como exemplo um imóvel de característica residencial, locado para essa finalidade, mas que o locatário acaba por instalar também a sua atividade empresarial, gerando consequências em relação à desvalorização do imóvel (seja por sua descaracterização, seja pelo uso nocivo dos seus equipamentos que não foram projetados para uso comercial) e, conforme o caso, em relação aos vizinhos e/ou condôminos.

Por conta dessa obrigação é que se recomenda a elaboração de um laudo de vistoria no início da locação e um laudo de entrega do imóvel quando da restituição. Para que não haja maiores questionamentos, recomenda-se também, que todo e qualquer dano ou defeito no imóvel seja imediatamente levado a conhecimento do locador para que, posteriormente, essa omissão não lhe seja prejudicial.

São ordinárias as despesas condominiais necessárias à respectiva administração como, por exemplo, os salários e os encargos trabalhistas dos funcionários do condomínio, o consumo de água e luz e força das áreas comuns, limpeza, conservação e pintura das dependências comuns, manutenção e conservação das instalações elétricas, de segurança e hidráulicas, manutenção e conservação de elevadores.

Aliás, cabe aqui destacar que a lei também determina que o locatário de imóvel integrante de um condomínio deve obedecer às regras da respectiva convenção e do regimento interno. Portanto, mesmo não sendo proprietário do imóvel, cabe ao locatário obedecer integralmente às regras dispostas na convenção de condomínio e no regimento interno sob pena de caracterizar infração e sujeitar-se à rescisão do contrato, sem prejuízo de aplicação da respectiva multa contratual.

Refiro-me ao rateio do saldo devedor e à reposição de fundo de reserva. Para ambos os casos, o locatário somente poderá ser responsável pelo seu pagamento se referentes ao período do contrato de locação.

Relacionadas assim, as obrigações de locador e locatário, em próxima oportunidade trataremos das conseqüências para quem desrespeita tais obrigações.